繁中首頁 › 出售日本不動產的稅金與費用
出售日本不動產的稅金與費用
對海外屋主來說，最容易低估的往往不是成交價，而是交割時真正能收到多少現金。
先算實拿金額
預估實拿金額 ＝ 成交價 − 貸款清償額 − 出售費用 − 稅金／源泉扣繳
非居住者注意
要看的是日本稅務上的居住者身分。住在日本的外國人不一定是非居住者；住在海外的日本人反而可能是。
1. 常見出售費用
仲介
仲介手續費
日本不動產仲介報酬有法定上限。實際金額應以媒介契約中約定的費用為準。
契約
印花稅
紙本不動產買賣契約可能依契約金額與當時適用的減免規則課徵印花稅。
登記
抵押權塗銷／司法書士
若登記上仍有擔保權，可能需要辦理塗銷登記並支付司法書士等專業費用。
物件個別
測量、拆除、清運、搬家
界址確認、拆除、家具家電與殘置物處理，以及搬家費用，都會因物件與契約條件而不同。
2. 不動產讓渡所得稅，和成交價是兩回事
日本會依相關所得稅規定，就出售日本不動產產生的讓渡所得課稅。計算會受到取得成本、可列入的出售費用、持有期間與可適用特例影響，因此不能只用成交價去估算稅額。
3. 非居住者賣方：可能從成交價直接扣 10.21%
依國稅廳說明，向非居住者或外國法人購買日本土地、建物時，付款人原則上須就對價扣繳 10.21%。主要例外之一，是個人買方為自己或親屬居住所需而購入，且成交價不超過 1 億日圓。 國稅廳官方規定
這是「源泉扣繳」，不一定等於最後稅額。國稅廳說明，最終可透過確定申告計算實際稅額，並與已扣繳金額精算。出售前要先考慮交割當下的現金流。 國稅廳說明
4. 如果不賣而改成出租
非居住者在日本取得租金，也可能涉及日本的源泉扣繳與申報。國稅廳英文頁面說明，日本不動產租金屬日本來源所得，是否扣繳會依付款人與使用目的等條件而異。 國稅廳英文：非居住者不動產所得
5. 簽約前至少確認這些問題
- 扣除貸款清償與交易費用後，我預計能實拿多少？
- 因我的日本稅務居住身分，買方是否需要源泉扣繳 10.21%？
- 誰會負責日本的確定申告？是否需要納稅管理人？
- 登記與司法書士費用是多少？
- 測量、拆除、家具清運、租客相關費用是否會發生？
想先看出售整體流程？
京都出售流程 →已準備討論物件？
聯絡 SHUJU →官方／主要參考資料
本頁僅提供一般資訊。稅務、法律、登記、建築、住宿營業與契約要求會因屋主、物件與交易內容而不同。實際執行前，請向主管機關及相關專業人士確認最新規定。